胶州湾东岸青岛新客站及周边地区概念规划         ★★★
胶州湾东岸青岛新客站及周边地区概念规划
 

胶州湾东岸青岛新客站及周边地区概念规划

第一部分:项目背景

一、编制背景

青岛是中国东部地区重要的经济中心和港口城市,山东半岛城市群的龙头城市,为全面提升青岛城市的核心竞争力和综合实力,强化龙头城市的辐射带动作用,中共青岛市委十届三次全体会议上确定了我市“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”城市发展战略。

伴随着“拥湾发展”战略的实施,环胶州湾区域将迎来千载难逢的发展契机。而胶州湾东岸李沧、四方西部区域,作为青岛市的传统老工业区,在海湾大桥与青岛铁路北客站兴建、沧口机场搬迁等城市重大事件的激发作用下,将面临结构性重大调整。

在此背景下,市委市政府决定重新审视胶州湾东岸近海区域未来的发展战略,为高起点、高效率、科学地开展规划研究与编制工作,由青岛市规划局组织编制《胶州湾东岸青岛新客站及周边地区概念规划》。

二、编制过程

项目编制过程采用公开招投标的形式进行,由规划局作为方案征集政府采购招标人,山东中钢招标有限公司作为招标代理机构,分资格审议与方案设计评审两个阶段进行,总用时约85天。

2008521,通过资格审议,确定由青岛市规划设计研究院、英国工程公司、上海联创建筑设计院三家设计单位参与第二阶段方案设计。

200871,经专家评委评审,确定青岛市规划设计研究院提报的规划方案为一等奖获奖方案及中标方案,并由其承担《胶州湾东岸青岛新客站及周边地区概念规划》方案的深化设计任务。

目前,概念规划已形成阶段性成果,其主要内容如下。

第二部分:项目内容

一、规划范围

李沧、四方西部与城阳流亭区片,具体范围北起白沙河,南至海泊河,东沿重庆路-洛阳路-四流南路-杭州路,西到海岸线,总用地约为68平方公里。

二、现状概况

本项目位于胶州湾东岸,是拥湾发展核心组团之一,自北向南涉及城阳、李沧和四方三个行政区,是青岛传统工业聚集区,工业仓储用地约占总用地的33%,且现状以利润较低的重工业企业为主,污染严重,涉及总资产、企业员工数量庞大,搬迁难度大,同时由于居住用地和工业用地混杂,其改造难度也较大。

从土地开发潜力来看,区域内开发难度较低用地占到总用地的50%,其中可进行开发的空置地就占到总用地的23%,但滨海空地资源开发受交通廊道的制约性影响较大。

三、项目创新点

针对区域现状复杂、约束条件多、规划实施难的特点,我们借鉴英国规划体系,强调三个立足,即在规划成果上立足于确定区域战略目标,在规划方式上立足于建立规划协商机制,在规划落实上立足于建立规划监督和申诉机制,强调指导性、动态性、弹性和多方参与,保证规划的前瞻性和实施中的可操作性。

四、规划定位

本次规划从产业和空间两方面共同描绘项目未来发展蓝图。首先,我们从都市圈分工、青岛城市发展需求、青岛城市功能升级空间选择以及项目自身发展现状四大方面入手制定项目整体发展定位,同时结合区域产业现状和重大设施影响分析确定具体产业定位。

总体定位:以现代生产服务业为核心,以滨海特色的现代生活服务业为支撑,现代港湾岸线都市形态突出,城市功能高度复合的未来型城市新都心。是辐射半岛城市群、融国际信息中心、国际商务中心和国际商业休闲娱乐中心于一体的现代服务中心。

产业定位:以现代服务业为核心,植入新型的精致产业,具体产业定位主要包括三大方面、九大产业。三大方面即高端现代生产型服务业、现代生活服务业和都市型工业,未来九大产业将以国际商务服务业、创新技术服务业、现代物流业和都市型工业为主导、以文化创意产业和都市休闲旅游业为特色、以政府公共服务业、现代特色商业和房地产业为配套,共同推动区域发展。

五、规划理念

本次概念规划以TOD为主骨架,以都市综合体为激发点,以大型生态廊道为间隔的紧凑型未来城市副都心的规划发展理念。

六、用地布局

规划形成三大经济片区、八大功能组团。

三大经济片区:规划依循再开发空间分布和现状功能布局的特点,以李村河和娄山—烟墩山自然生态廊道的分隔,将本规划区划分为娄山——烟墩山以北片区、新客站周边及沧口机场片区、四方片区三大经济片区。

八大功能组团:依据产业相对分工、功能集聚、主题突出的原则,于三大经济区内形成八大功能组团, 分别是:城阳临海高端服务居住组团、机场周边都市工业组团、特色产业旅游服务组团、李沧中部居住组团、新客站周边商务、商业组团、沧口机场及科技大学产学研组团、四方滨海休闲服务组团、四方文化创意产业组团。

最终形成:“一带展开,两轴间隔、三片聚合,八团凸现,拥湾、面海”的整体功能空间格局。

娄山—烟墩山以北片区:本片区依托空港和自身的产业优势,重点发展临空服务业和高精尖新的都市型工业功能,最终形成临空指向型产业聚集区和服务区。

空间布局依托现状用地三团突出的空间格局,充分发挥滨海资源,形成滨海两心一带,腹地多组团的整体空间格局。

新客站周边及沧口机场片区:本片区将依托重大基础设施的建设,打造成为青岛最具开放性和国际气氛的现代服务业聚集区、青岛国际信息交流的门户,其功能主要以现代生产服务业和生活服务业为主。

本片区总体空间架构将结合李沧“3+2”理念,突出生态间隔、组团延伸、浮岛串联、有机多元、生态复合的空间特色结构。共包含胶州湾东岸核心商务组团、沧口机场信息服务组团、李沧中部政府公共服务/居住组团三大的功能组团。

四方片区:本片区依托现状优越的教育、工业/企业和滨海空地资源,延伸新客站经济职能,形成与新客站融为一体的桥头堡片区,最终发展成为青岛的时尚创意产业聚集区,产学研示范区和北部滨海休闲旅游购物体验区。

本片区空间架构将凸现差异性文化主题,根据滨海距离,分为拥湾层、近湾层和围绕孤山的“两带一环”的整体空间格局。共包含三大功能性组团。

七、交通体系规划

规划将形成以TOD为主骨架的交通体系。

1、交通理念

建设以城市快速路和轨道交通为支撑的分区性交通骨架,依托地铁的兴建构建以交通枢纽为核心的区域性转乘停车系统。2、依托干道网体系的建设,建立以BRT和公交通配环为支撑的公交优先交通发展模式。3、建设交通单元区体系,发展大型聚集区和新引点的智能化数控(ITS)单元。

2、区域交通规划

加快完善“三横两纵”的区域交通骨架,胶州湾高速远景规划为城市滨海景观大道,结合铁路青岛北站建设,落实轨道三条、站点13处,建议延伸地铁5号线至四方填海地并增加两处地铁站。

3、干道网规划

区域内干道网体系规划在现状基础之上进行梳理和调整,形成116纵的干道网体系,纵向打通四流路并结合安顺路线位形成贯穿南北的交通主轴。在各功能区规划环形或网格(多环)型内部交通道路用于组织功能区的内部交通。干道建设采取近期组团式建设、中远期全线贯通的策略。

规划道路里程总长度由现状209公里提高到382公里,面积率由8.13%提升到16%,干道网密度由3.07km/k㎡达到4.19 km/k㎡,主次干道比由10.83提升为11.12,其中保留现状道路89条,新增主次干道104条,总长度174.6公里;现状主次干道利用率达到82.8% ,支路利用率达到78%

八、海岸带及滨海景观轮廓线的塑造

规划依据总体用地空间布局,沿胶州湾东侧重点打造以站前商务都心、水岸新城、临空科研新区等四大组团为核心的标志性景观带,空间形态呈“一心突出、四团环抱、疏密间隔、拥湾通海”的总体格局。

九、人口规模论证

通过土地资源承载力、劳动力需求、基础设施承载力、居住空间承载力等多种方法分析,确定区域基础设施可承载人口规模为70100万,合理人口规模为5070万,考虑环湾保护,建议人口规模为5055万。

十、分期实施与都市综合体规划

规划结合托滨海岸线、重大基础项目的推进和搬迁企业工作的推进,于各大片区内实施综合体启动发展策略,力求三区都有启动点和特色主题,以综合体为龙头核心渐进式推进各个功能组团的发展。其中启动区总用地约为1912公顷,中期推进期总用地1324公顷,远景完善期总用地1493公顷

十一、土地开发统计

本次规划用地开发共存在三种类型,分别是:

1)现状保留用地1420公顷,约占总用地20.8%

2)规划整合用地1126公顷,约占总用地16.5%

3)再开发规划用地3327公顷,约占总用地48.8%

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